평균 전세가율로 투자 타이밍 잡기

 

평균 전세가율로 투자 타이밍 잡기

 

최근 읽었던 책에서 재미있게 읽었던

평균 전세가율로 투자 타이밍 잡기와 관련한 포스팅을 쓰고자 합니다.

 

1. 평균 전세가율

 

전세가율은 투자 시기를 판단하는 것에 중요한 의미를 가집니다

전세가 / 매매가 를 %로 나타낸 것이 전세가율인데 

가령 매가 5억의 아파트 단지가 4억의 전세가를 보인다면 이는 전세가율 80%의 단지가 되는 것입니다.

지난번 읽었던 아래 책에서

2021.09.01 - [투자공부, 독서] - 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까 리뷰 / 서평

10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까 리뷰 / 서평

10년 평균 전세가를 활용한 투자 타이밍에 대한 설명을 하고 있는데

요지는

10년 평균 전세가율을 구한 뒤

평균보다 낮은 전세가율이라면 -> 투자하기 별로

평균보다 높은 전세가율이라면 -> 투자 괜찮음 

이라고 말하고 있습니다. 

물론 실제 부동산 투자에서는 이것과 더불어 다른 분석도 많이 이루어져야하고 현장조사도 뒷받침 되어야 하겠지만

저평가된 아파트를 찾기 위한 기본적인 툴로 활용할 수 있을 것 같습니다.

 

2. 예시

 

예시로 수도권인 수원 망포역 인근의 아파트와

지방도시 청주의 나름 괜찮은 입지의 아파트를 가져와 보았으며 이를 통해 투자 타이밍을 분석해보고자 합니다.

 

가. 수원 망포역 아파트

위 아파트의 경우 2011년도부터의 자료가 호갱노노에 게시되어 있어(전세가) 딱 10년 평균의 전세가율을 산출해보면

	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
전세가율	44.6	57.1	74.6	74.7	81.3	87.1	82.3	88.5	82.2	67.7

평균 74.01%의 전세가율을 보이고 있습니다.

그렇다면 위 표에서 전세가율이 74%보다 낮았던 시기는 2011 2012년이고 이 시기에 위 아파트에 투자를 했다면

 무려 8년이나 매매가의 상승이 없는 것을 확인할 수 있습니다.

하지만 이 때 턱밑까지 차오른 전세가는 동 기간 무려 1억 이상 상승하였고

전세가율이 74%보다 높았던 2015년경에 투자를 진행하여 다시 74%이하로 떨어지는 2020년까지 가지고 있었다면 

갭 5000정도의 가격으로 1억 5천의 차익과 전세금 6500(투자금 전체 회수)의 수익을 올릴 수 있었습니다. 현재는 물론 더 올랐구요

나. 청주 가경동 아파트

청주에서 나름 괜찮은 입지인 가경동에 위치한 아파트입니다.

위 아파트의 경우 2011년도부터의 자료가 호갱노노에 게시되어 있어(전세가) 11년 평균의 전세가율을 산출해보면

	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
전세가율	87.4	61.8	66.1	73.8	78.1	81.2	83.4	90.9	93.5	83	71

평균 79.1%의 전세가율을 보이고 있습니다.

평균 전세가율 보다 낮았던 2012년경에 투자를 했다면 전세가율이 최고점을 찍는 2019년까지

처참한 결과를 받아들여야 하고

반대로 평균 전세가보다 높아지기 시작한 2016년에 투자를 감행하여 다시 평균보다 낮아지는 시점인 2021년까지 보유한다면 

갭 3000으로 전세금으로 인한 투자금 회수와 약 9천의 매매차익을 거둘 수 있었을 것입니다.

물론 중간중간 입주물량으로 인한 부침은 있었지만 

한번 추세를 탄 부동산 시장의 기세가 어떻게 이어지고 어떻게 꺾이는지 잘 보여주는 지표라 할 수 있겠습니다.

 

마무리

 

이 방법을 사용할 때의 주의점은

전세가율이 항상 높은 아파트의 경우 저평가가 아닌 저가치 물건일 수 있다는 점

이 방법 뿐만 아니라 지역의 전세가율 , 주변 경쟁지역의 가격수준, 공급물량, 세입자 리스크 관리 등의 

복합적인 것들과 함께 사용되어야 한다는 점입니다.

사실 글을 쓰고 있는 지금 2021년의 대한민국 부동산 시장은 지방까지 타오르고 있는지라

거의 대부분의 지역의 입지가 괜찮은 아파트가 10년 평균 전세가율보다 낮아 투자할 곳이 없다는... 문제가 있네요

이런 상황에서도 저평가 아파트를 찾아내는 능력이 내공이겠지만

아직 저의 경우 공부가 더 필요할 것 같습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.