원주 부동산 분석

원주 부동산 분석

 

주식 채권 6040전략으로 안정적인 수익을 거두고 있는데

이를 실물자산인 부동산으로 옮기는 것을 고민하고 있다

여러 지역을 공부하고 있는데

최근 공부한 원주에 대해 포스팅하고자 한다

 

1. 기본정보

현재 원주는 비조정 지역으로서 경기도와 가까워 (원주 사람들은 강기도라고 부름)

최근 투자자가 많이 들어오고 있는 모양이다.

인구는 약 35만명 정도이고 아래와 같은 모습을 보여주고 있다(ㄴ 형태로 도시가 생겨먹음)

인구는 현재 지속적으로 증가중인데

이는 원주 주변의 시골 인구를 급격히 흡수하고 있는 모습이며 증가 속도는 둔화되고 있다

소득수준은 원천징수 기준 전국 246개 지역 중 76위를 기록중이고 

사회조사 보고서에 따른 가구당 소득은 위와 같아 형편이 힘든 가정도 많은 듯 하다

현재 원주는 2045년에 인구 52만을 목표로 하고 있는데 원주에 유전이 터지지 않는 이상 불가능할 것으로 보인다

 

2. 생활권(입지)

1. 무실 생활권

무실동을 중심으로 한 생활권, 원주의 메인 상권을 걸어서 갈 수 있으며 가장 공부를 잘하는 삼육초중고 근접 향후 들어오는 더샵1,2,3,4단지 모두 무실동 중심으로 들어오게 된다. 원주의 현재 대장아파트인 세영리첼 및 우미린이 위치하고 있다.

메인단지: 무실 세영리첼 1,2차 / 무실 우미린 

 

2. 반곡, 지정 생활권

가)반곡동

공기업 이전 등을 중심으로 설정된 혁신도시 반곡동은 깔끔한 원형의 아파트배치와 사이의 녹지 및 상권시설로 원주 내에게 선호도가 높아지고 있다. 실제로 임장을 가 보니 반곡동 남쪽의 메인 아파트 단지들과 공기업 사이의 상권은 점심시간에 사람들의 통행량이 꽤 있었고 동네의 분위기 자체가 새것 분위기가 많이 난다

메인단지: 반곡 힐데스하임, 중흥s프라디움, 푸른숨 휴브레스

나)지정면

롯데건설이 주축이 되어 계획건설된 기업도시로서 반곡동과 마찬가지로 깔끔하고 신축위주의 단지구성, 상권배치 등이 눈에 띄지만 원주 시내와 거리가 약 15~20분정도 차로 떨어져 있고 아직까지 물량 폭탄의 영향으로(18년 입주 시작) 전세가가 그렇게 높지 못하다. 단지에는 어린아이와 젊은 신혼부부가 많이 살고 있는 듯 하다

메인단지: 롯데캐슬 골드파크 2차, 롯데캐슬 더 퍼스트 2차 (이 동네는 롯데가 지어서 그런지 롯데가 메인임)

3. 단구, 단계 생활권

단계동은 무실동과 반곡동 사이에 낑겨있는 동네인데 오래된 구축들이 많아 선호도가 떨어진다. 중앙고속도로를 밑으로 두고 신축단지가 조금 생겼는데 학교랑 멀거나, 상권과 멀어 입지가 좋지 못하다

단구동은 백화점 및 마트 등의 상권이랑 가까워서 좋지만 역시 대부분 구축들로 구성되어 있으며 단구동 위쪽의 밸라시티 123차가 그나마 신축으로서 시세를 리딩하고 있다

메인단지: 밸라시티 123단지

 

3. 가격

15년 이내 아파트 시세를 모두 다 따서 보았지만 현재 부동산마다 방문해보니 대부분

"투자자가 몰려서 가격이 많이 올랐어요. 조금 일찍 오시지"

라는 답변을 들을 수 있었고 실제로도 많은 가격 상승이 있었다. 

덕분에 매매가와 전세가의 차이가

준신축 중 괜찮은 단지는 기본 8000만원 정도(84기준)를 생각해야 하며  신축의 경우 1억 이상을 생각해야 한다.

대장님 더샵의 4단지의 경우 현재 6억 5천만원 정도의 호가를 자랑하고 있는데

비슷한 규모의 도시급에서는 경남 진주의 혁신 대방 노블랜드가 6.3이기 때문에

브랜드 + 신축임을 감안하면 시장에서 받아들일 수 있는 가격인가보다.

아직 입주가 안되는 더샵 4형제를 제외하면 세영리첼이 1등인데 5억을 찍은 모습이다

세영리첼의 경우 전세가가 3억5천 수준인데(70% 수준) 이정도 전세가율이면 그다지 고평가는 아니며

새로 입주하게 되는 더샵을 6억으로 고려하면 연식에서 8년차이에 브랜드차이가 있으므로

20%의 가격차는합당하다고 본다

 

문제는 원주 아파트가 더 올라갈 여지가 있는가가 관건일 텐데

대장(84기준)이 7억이 되어버리면 인구 80만도시인 청주의 대장아파트의 가격과 비슷해지지만

수도권과 인접메릿이 있는 천안의 대장이 9억이고

강원도에 원주랑 비빌 수 있는 춘천(원주보다 작음)이 대장 기준 6억이기 때문에 

인구가 더 많은 상급도시(청주, 천안 등등)의 가격이 더 오르게 된다면 상승여지는 있다고 보인다.

다만 상급 도시가 현재 조정지역으로 설정되어 있어 거래가 묶여있어 가격상승이 쉽지 않은 만큼

원주도 호가 6억원의 대장 더샵을 따라 키맞추기를 하며 상승하지 않을까?(아님말고)

가격 정리표)

20평대

 

30평대

 

마무리

 

소액(5천만원 이하)으로 신축을 들어갈 수 있을 줄 알았으나 원주시장은 호락호락하지 않았고

시세를 꾸준히 추적하며 매수할 수 있는 적기를 잡는 것이 포인트가 되겠다.

다른도시도 꾸준히 공부해야겠다는 생각이 든다.

그리고 역시 부동산은 임장이 답이다... 이번달 너무 더웠다.

 

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.