투자의 재발견 리뷰/ 서평

 

투자의 재발견 리뷰/ 서평

 

안녕하세요

이번 포스팅에서는 재미있게 읽었던

투자의 재발견과 관련된 내용입니다.

 

1. 내용 요약

 

" 투자 항목을 결정하는 데 있어 가장 중요시할 것은 현금흐름이다."

 

1. 투자란 무엇인가

- [ ] 자산은 현금흐름을 가져오는지 여부가 기준이 되어야 한다

- [ ] 가치를 항상 비교 분석하는 부자의 습관을 따라 하자

- [ ] 가격은 가치, 수요/공급, 통화량의 변화에 따라 변동하는데 통화량이 증가하기 때문에 대부분의 좋은 자산은 장기적으로 우상향 할 것이다

- [ ] 현금 흐름은 자산의 기본조건이자 가격을 결정짓는 평가기준이기도 하다

- [ ] 자산은 장기보유가 유리, 처음부터 장기보유 할 수 있는 자산을 사자

 

2. 자산을 늘리는 원칙

- [ ] 자산 싸게 사기 - 투자수익률이 높은 자산을 사는 것 / 투자수익률이 높은 자산을 찾고, 레버리지를 최대로 일으켜 자산을 매입

- [ ] 나만의 기준 금리 가지기

- [ ]

- [ ] 현금흐름 할인법

나의 기준금리를 미래가치에서 할인하여 현재가격을 도출하는 것

- [ ] 순현재가치, 내부수익률

순 현재가치가 +라면 투자하자

내부수익률이 나의 투자 기본금리보다 높으면 투자하자

 

3. 현금흐름과 레버리지 다시보기

- [ ] 레버리지의 증가도 현금흐름이라고 볼 수 있다. 투자금 대비 레버리지를 많이 일으켜(리스크는 최소화 해야겠지...)현금흐름을 최대한 확보한다

- [ ] 가계 재무재표를 만들어 현금흐름을 감시하라

영업활동 현금흐름 - 월급

투자활동 현금흐름 - 단기 시세차익

재무활동 현금흐름 - 레버리지 증가

- [ ] 플로트란? 무이자, 무기한의 레버리지->일반인이 사용할 수 있는 가장 좋은 플로트 전세

- [ ] 레버리지 효과를 포함한 투자수익률을 늘리는 것도 중요하지만 자산수익률이 높은 자산을 모아가야 한다 -> 적은 돈으로 짤짤이 하는 자산x

- [ ] 레버리지의 위험성 -> 자산 가격 변화에 따른 충격을 더 맏을 수 있다.

부동산의 경우 취득세, 보유세, 거래세, 앙도세 등의 세금 유지관리비용

레버리지의 과도한 사용은 자산을 부채로 만들어 투자자를 위협할 수 있는 가능성도 있다.

내가 감당할 수 있는 레버리지 비율을 항상 생각해야 한다.

 

*번외

투자란 단기간에 큰 돈을 만드는 것이 아닌 장기간에 걸쳐 시스템을 만들어 가는 것

원칙이 분명한 투자라면 실행 후 인내하고 기다리는 것 또한 투자의 핵심

 

4. 투자자의 자세

투기와 투자의 차이를 반드시 알고 투자를 하도록 노력하자

 

*투자에는 화폐형 투자(예적금, 금, 외화 등), 부동산형 투자, 회사형 투자(주식), 하이브리드 투자가 있다

 

5. 부동산형 투자

- [ ] 레버리지가 비교적 용이하고 현금흐름을 만들기 쉬운 자산

- [ ] 부동산형 투자는 시간의 레버리지가 불가능한 자산이기 때문에 부동산형 부로 불리고 시간을 적게 쓰는 투자로 가야한다(동의 x)

- [ ] 2~4년마다 전세금 상승분으로 현금흐름을 만드는 전세 레버리지 투자 ->현재 내가 공부하고 있는 것

지역분석: 매매가, 전세가 둘 다 저평가된 지역을 찾는다

투자 아파트 수익률 분석: 저평가 지역 중 예산범위 안에서 입지가 가장 좋은 아파트 선정, 과거의 투자수익률과 미래의 투자수익률을 구하여 나의 목표 수익률보다 높은지 확인

전세 레버리지 매입

1년에 한 채씩 소액의 실투자금으로 아파트 모아가기

 

*절충형

부부 인별 종부세 공제 금액 6억씩 맞추기(시가 2~3억 수준의 아파트 2~3채 4~6년간 4~6채 정도 매입 가능)

취득세 절감을 위해 10% 이상 싸게 사는 것을 목표

 

- [ ] 역전세 대비

투자기간의 15%는 역전세를 고려해야 한다 (횡보 20% 상승 66%) ->투자기간의 35%는 사실상 손해를 볼 수 있는 구조

 

전세가 저평가된 지역에 투자

전세수요가 많은 입지 ->최고의 입지가 아니더라도 꾸준한 수요가 있을 것 같은 입지

아파트

역전세 대비용 마통

전국 각 지역으로 분산투자

레버리지 한 번에 몰빵x

 

- [ ] 매매가가 아닌 전세가에 집중해야 하는 이유

현금흐름을 많이 가져오는 부동산은 가격이 더 높다

다시말하여 전세가의 꾸준한 상승이 예상되는 지역은 가격이 높을 것이다

전세가는 실사용 가치

매매가는 실사용가치+투자가치

통화량의 추세선은 전세가격의 흐름과 비슷하다

화폐유통속도는이와 반비례하며 지속적으로 하락하고 있다

통화량과 전세가는 상관관계가 매우 높다

 

통화량 추세와 전세가격지수의 차이는 전세버블

전세버블은 수급불균형과 투자심리때문에 발생

매매버블은 매매가와 통화량추세선의 차이

기존주택의 공급+신규주택의 공급이 있기 때문에 인구수의 0.5의 룰을 고정관념으로 생각하지는 말자

 

6. 회사형 투자

- [ ] 부동산과 주식투자의 차이점은 레버리지 대상

주식투자의 경우 시간 레버리지 가능(부동산은 자본 레버리지)

- [ ] 성장주보다눈 배당주, 해외주

- [ ] 종목선택 질문은 연00%수익을 목표로00년간 투자하려고 한다. 이 주식의 적정 매수가는 얼마인가

현금흐름 할인법을 사용하여 투자대상의 적정가치를 구한다

기업자체의 현금흐름을 기준으로 계산하는 방법/

배당액을 기준으로 배당쥬 시스템으로서의 가치를 평가하는 방법

현재가치로 미래의 현금흐름을 할인하여 매수가를 결정

 

투자하고 싶은 주식의 목표 수익률과 나만의 투자 금리를  비교하여 판단

목표수익률이 나의 기준금리보다 낮다면 패스 or 소액

목표수익률이 나의 기준금리보다 높다면 기다렸다가 매수

 

올바른 투자기준을 가지고 꾸준한 관심+시간이 이어진다면 반드시 성공할 수 있다

 

2. 평가

일단 다양한 투자자산에 대한 저자의 생각을 듣는 것이 흥미로웠습니다

원래 투자하시는 분들을 보면 대부분 부동산이면 부동산, 주식이면 주식 이렇게만 하시는 경우가 많은데

이 책을 쓴 필자는 이 모든걸 하고 있는 것으로 보입니다.

자신만의 투자기준(현금흐름을 얼마나 창출할 수 있는가)을 가지고

이 기준에 부합하는 자산이라면 모두 검토한다고 했던 내용이 인상깊었습니다.

 

 

 

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.