나는 1000만원으로 아파트산다

 

나는 1000만원으로 아파트산다 리뷰 / 서평

 

안녕하세요

이번 포스팅에서는 

나는 1000만원으로 아파트산다

리뷰 및 서평을 진행하도록 하겠습니다.

 

1. 책 내용 요약

 

- 기본적으로 전세가가 높아지는 지역을 투자하는 방법을 소개한다 -> 실수요가 꾸준한 지역을 노린다

- 7단계로 투자지역을 필터링하는 방법을 소개하고 있다

 

1. 인구수 세대수

인구수와 세대수가 꾸준히 늘어가는 지역을 체크, 기본적으로 20만명 이상 되는 지역을 안정적이라고 소개하고 있다

인구수가 줄어들더라도 세대수가 늘어난다면 안정적인 지역으로 볼 수 있다고 한다

개인적으로는 20만명급 도시도 투자자가 빠져나간다면 위험할 것으로 보고, 유동성이 흘러넘치는 장에서는 20만명 이상도 볼 수 있을 듯 하다

기본적으로는 월부 강의에서 들었던 것처럼 50만명 이상을 최소한도로 놓는다면 잃지 않는 투자가 가능할 것 같다

 

2. 수요와 공급

수요 = 미분양+청약경쟁율

공급 = 입주물량+인허가물량

으로 판단하여 향후 2~3년간 리스크가 있는지 여부를 살펴본다

미분양이 급속도로 줄어든다 + 청약 경쟁율이 늘어난다 + 입주물량이 향후 2~3년간 인구수 0.5배수보다 아래 -> 적정지역

4년 이상의 물량을 보기 위해서는 인허가 물량 또한 함께 살펴본다

이 반대로 생각한다면 위험신호를 포착할 수 있을 것이다(21년 11월 현재 대구)

 

3. 매매/전세지수

매매와 전세지수의 흐름을 보고 투자지역을 선정한다

특히 매매지수가 전세지수를 뚫고 아래로 내려간다면 향후 전세지수가 상승추세로 돌아섰을 때 매매지수 또한 상승반전할 수 있는 기회가 있다는 점을 생각해야 한다

대부분의 지역에서 매매지수가 전세지수를 뚫고 내려가는 시점부터는 매수 타이밍이라고 볼 수 있으며(공격적인 투자자)

매매지수 또한 상승반전한다면(보수적인 투자자) 확실히 전세지수보다 더 높이 올라갈 수 있는 여력이 있다고 판단한다

 

----향후 오를 지역에 대한 선정----

----아래부터는 아파트의 선택 ----

 

4. 지역간 비교

비슷한 지역의 비슷한 아파트(이 책에서는 쌍둥이 아파트라고 표현)를 비교하여 적정가치를 찾아갈 수 있는 아파트를 선별한다

완전히 다른 지역의 아파트의 가격을 비교 분석하여 저평가된 곳을 선정하고 이 차이를 메꾸기 전에 투자할 수 있도록 한다

책에서도 이 부분을 중요하게 생각하고 있고, 많은 시간을 들여서 연습하라고 설명하고 있다

 

5. 가격 및 분위지도

가격의 높낮이, 분위지도를 살펴보면서 급지순으로 아파트를 정리한다

1급지 2급지 3급지 이하로 정리하면서 현재 상승여력이 어디까지 미쳐있는지 파악하는 것이 중요하다고 볼 수 있다

1급지가 올랐다면 빠르게 2~3급지를 선점하여 상승분을 챙길 수 있도록 해야한다.

 

6. 학군과 상권

지역 내에서 분위가 높았던 지역의 학군(중학교 성취도+학원가)과 상권(선호시설-병원, 마트 등)이 어떻게 위치하고 있는지 살펴본다

 

7. 투자금에 맞는 물건 찾기

동까지 선정하였다면 내 투자금에 맞는 물건을 찾을 수 있도록 세부적인 시세 조사 및 임장에 들어간다

 

- 신축과 구축의 가격차이(상품성 차이)를 계산하는 방법으로 연도별 3%를 적용한다(예를 들어 10년 차이가 나는 아파트가 있다면 신축 기준으로 30%의 할인율을 적용한다)

- 아파트의 상승과 하락은 가격으로 볼 것이 아니라 %로 볼 것(상급지가 20% 오른다면 하급지도 20% 오르는데 오르는 가격 차이는 클 수 있다. 이는 %로 생각한다면 정당한 결과)

 

2. 서평

 

- 지금 부동산 공부를 시작하는 사람들에게 꽤나 직관적인 조사방법을 제시하여 편안하게 부동산을 분석할 수 있도록 하고 있다

- 현재 상황에 맞게 소액으로 시작할 수 있는 지방 부동산에 대한 이야기가 많으며 꽤나 현실적이고 성과를 낼 수 있는 좋은 방법을 이야기하고 있다

- 위 내용을 숙지하고 실전에 적용하기 전에 일자리, 교통, 환경에 대한 심도있는 분석 및 실제 임장이 선행된다면 좋은 결과를 낼 수 있을 듯 하다

- 21년 11월 현재 대출이 많이 막혀가고 있는데 만에 하나라도 있을 역전세 리스크에 대한 대비가 철저해야 할 것으로 보인다.

 

 

 

 

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.